相続不動産や長年保有してきた土地・建物を売却する際、「取得費が分からない」という問題に直面することがあります。
売買契約書が見当たらない、購入時期が古く記録が残っていない――このようなケースでは、税法上“概算取得費5％”が適用されるのが原則です。
つまり、売却価格の5％のみを取得費として計算し、残りが譲渡所得の対象となります。
しかし、城南エリア（世田谷区・目黒区・品川区・大田区）は地価水準が高く、売却価格も大きくなりがちです。
そのため、概算取得費5％で計算すると譲渡所得税が過大になり、税額が数百万円〜数千万円単位で変わることもあります。本当に5％でしか認められないのか――ここが重要な論点です。
取得費が不明な場合でも、以下の資料から合理的な算定ができる可能性があります。
■固定資産税評価証明書
■当時の建築確認資料・設計図面
■住宅ローンの契約書や返済予定表
■リフォームや増改築の請求書
■相続時の財産評価資料
■近隣の当時の取引事例データ
不動産の実態や取得当時の市場状況を踏まえて整理することで、5％概算より有利な取得費を立証できるケースもあります。
もちろん最終的な税務判断は税理士が行いますが、不動産の調査・資料の掘り起こし・売却戦略の設計を同時に進めなければ、検証自体が行われないことも少なくありません。
譲渡所得税は「売却価格 − 取得費 − 諸経費」で決まります。つまり、
1）売却価格を最大化すること
2）取得費を適正に把握すること
この両方が手取り額を左右します。
城南エリアでは、開発業者や投資家のニーズ、再建築可否、接道条件などによって価格が大きく変動します。
入札方式や用途提案を活用すれば価格が上振れするケースもあります。
一方で、取得費の検証を怠れば税額が膨らみ、結果的に手元に残る金額が減ってしまいます。売却前の段階から税額シミュレーションを行うことが、想定外の負担を防ぐポイントです。
当社では、取得費不明の不動産売却について、提携税理士と連携しながら対応しています。
不動産調査と売却戦略を整理したうえで、税理士による譲渡所得税の試算・検討を行います。
「不動産会社だけ」「税理士だけ」ではなく、双方が事前に協議する体制を整えているため、売却後に税額で驚くことがないよう設計します。
また、相続不動産の場合は、登記手続きや遺産分割の問題も絡むことがあります。
必要に応じて司法書士や弁護士の紹介も可能です。城南エリアでの相続不動産売却において、実務面と税務面を同時に進められることが当社の強みです。
取得費不明＝必ず5％というわけではありません。
もちろんすべてのケースで立証できるとは限りませんが、検証することで選択肢が広がる可能性があります。
特に城南エリアの不動産は資産価値が高く、判断一つで結果が大きく変わります。
これから不動産売却を検討されている方、譲渡所得税の負担に不安を感じている方は、売却を決める前に一度ご相談ください。
取得費の可能性検証から売却戦略、提携税理士のご紹介まで、ワンストップでサポートいたします。
最終的に「いくら手元に残るのか」を明確にしたうえで、安心して次の一歩を踏み出していただけます。